PENDAFTARAN TANAH DAN PEMBUATAN SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH

YNCI – Sengketa tanah dalam beberapa bulan terakhir semakin banyak mendapat perhatian masyarakat. Sengketa tersebut melibatkan berbagai pihak, mulai dari pemerintah, pengembang, lembaga, hingga antarindividu.

Kondisi ini membuat pemahaman masyarakat mengenai aturan pendaftaran tanah dan pembuatan sertifikat hak atas tanah menjadi sangat penting agar tidak menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari.

Ketua Lembaga Bantuan Hukum (LBH) YNCI, Siti Zulaeha, S.H. (Angel), menjelaskan bahwa pendaftaran tanah di Indonesia telah diatur secara jelas dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021, serta Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 7 Tahun 2016 tentang Bentuk dan Isi Sertifikat Hak Atas Tanah.

“Kaidah utamanya adalah pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta panitia ajudikasi untuk pendaftaran tanah secara sistematis,” ujar Angel.

Ia menambahkan, objek pendaftaran tanah meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik satuan rumah susun, hak tanggungan, serta tanah negara.

Sementara itu, wilayah tata usaha pendaftaran tanah berada di tingkat desa atau kelurahan untuk sebagian besar jenis hak atas tanah, sedangkan kabupaten/kota berwenang untuk hak guna usaha, hak pengelolaan, hak tanggungan, dan tanah negara.

Angel menegaskan bahwa sertifikat tanah merupakan alat bukti yang kuat atas kepemilikan hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA dan Pasal 1 ayat (7) Permen ATR/BPN Nomor 1 Tahun 2021.

Jenis Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah terdiri dari pendaftaran pertama kali dan pemeliharaan data.

Pendaftaran pertama kali diperuntukkan bagi tanah yang belum terdaftar berdasarkan PP Nomor 10 Tahun 1961 atau PP Nomor 24 Tahun 1997, yang dapat dilakukan secara sistematis oleh pemerintah maupun sporadik atas inisiatif pemilik tanah.

Sementara itu, pemeliharaan data dan pendaftaran ulang dilakukan untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis akibat perubahan, seperti peralihan hak, pembebanan hak, atau perubahan batas tanah.

Prosedur Umum Pendaftaran

Proses pendaftaran tanah diawali dengan persiapan dokumen, antara lain formulir permohonan bermeterai, fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon, bukti perolehan tanah seperti akta jual beli, warisan, hibah, girik, atau surat keterangan desa/kelurahan, serta dokumen pendukung lainnya seperti SPPT PBB dan bukti pembayaran BPHTB jika terjadi peralihan hak.

Tahap berikutnya adalah pengukuran dan pemetaan oleh petugas Kantor Pertanahan untuk memastikan batas, luas, dan lokasi tanah sesuai dokumen.

Hasil pengukuran kemudian diumumkan selama 14 hari kerja di kantor desa atau kelurahan. Dalam masa ini, masyarakat dapat mengajukan keberatan apabila merasa memiliki kepentingan atas tanah tersebut.

Apabila tidak terdapat keberatan atau seluruh keberatan telah diselesaikan, sertifikat hak atas tanah akan diterbitkan sesuai ketentuan Permen ATR/BPN Nomor 7 Tahun 2016. Sertifikat memuat identitas pemegang hak, jenis hak, nomor identifikasi bidang tanah, luas, letak, foto pemegang hak (untuk perorangan), serta tanggal penerbitan.

Pendaftaran tanah saat ini juga dapat dilakukan melalui sistem Komputerisasi Kegiatan Pertanahan (KKP), sedangkan pendaftaran manual hanya diperbolehkan dalam kondisi tertentu dengan izin menteri.

Ketentuan Khusus

Dalam proses pendaftaran tanah, PPAT berperan penting dalam pembuatan akta autentik atas perbuatan hukum pertanahan, dengan biaya jasa maksimal 1 persen dari nilai transaksi sesuai Permen ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021.

Angel juga mengingatkan bahwa meskipun kwitansi jual beli sah menurut KUH Perdata, kekuatan hukumnya relatif lemah. Oleh karena itu, masyarakat disarankan melakukan jual beli tanah melalui PPAT agar proses pendaftaran dan perlindungan hukum lebih terjamin.

Untuk tanah dengan kepemilikan bersama, sertifikat dapat diterbitkan dalam satu sertifikat atas nama salah satu pemegang hak berdasarkan penunjukan, atau dalam bentuk sertifikat terpisah yang mencantumkan bagian masing-masing pemegang hak, sebagaimana diatur dalam Pasal 31 ayat (4) dan (5) PP Nomor 24 Tahun 1997.